Habitação deInteresse Social
O que é, por que existe, como surgiu, as faixas de renda e as regras para comprar, usar e revender unidades HIS e HMP em São Paulo.
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O que você vai dominar hoje
Oito blocos, do conceito à prática no plantão. Clique em qualquer um para ir direto.
O que é Habitação de Interesse Social
Moradia destinada a famílias de baixa renda, produzida com incentivos públicos e com regras de renda para quem compra, aluga ou revende.
O critério é a família
O enquadramento é definido pela renda familiar de quem vai morar — não pela metragem, pelo bairro ou pelo padrão do prédio.
Feita pela iniciativa privada
Em São Paulo, a maior parte das unidades HIS e HMP é construída e vendida por incorporadoras, que recebem incentivos urbanísticos em troca.
Duas famílias de unidade
HIS (Interesse Social, faixas 1 e 2) e HMP (Mercado Popular), voltada a famílias de renda intermediária.
Atenção: HIS e HMP são tipologias urbanísticas do Plano Diretor de São Paulo. Outras cidades têm regras próprias — este treinamento usa as regras da capital paulista.
As siglas que aparecem na tabela de vendas
Um mesmo empreendimento pode misturar unidades com regras diferentes. Saber ler a sigla da unidade é o primeiro passo de qualquer atendimento.
Interesse Social 1
Famílias com renda de até 3 salários mínimos. Renda e preço controlados.
Interesse Social 2
Famílias com renda de até 6 salários mínimos. Renda e preço controlados.
Mercado Popular
Famílias com renda de até 10 salários mínimos. Renda e preço controlados.
Mercado livre
Residencial comum (R2V) e não residencial (NR): sem limite de renda nem teto de preço.
Por que a HIS existe
A política nasce de um problema concreto — falta de moradia digna para quem ganha menos — e de um princípio constitucional: a propriedade urbana precisa cumprir uma função social.
Moradia é direito social
A Constituição de 1988 consolidou a política urbana e a função social da propriedade; a moradia foi incluída expressamente entre os direitos sociais em 2000.
Combater o déficit habitacional
Famílias de baixa renda historicamente foram empurradas para a periferia, longe de emprego e transporte. A HIS busca produzir moradia acessível dentro da cidade.
Morar perto da infraestrutura
Os incentivos levam a produção para regiões com metrô, corredores de ônibus e serviços — onde o terreno é caro e o mercado sozinho não atenderia essa renda.
Parceria público-privada
Em vez de o poder público construir tudo, a Prefeitura concede vantagens urbanísticas e a incorporadora entrega unidades com destinação social.
Como chegamos até aqui
A troca que sustenta a HIS
Entender esse acordo explica todas as regras: o incentivo só se justifica se a unidade chegar, de fato, à família que a lei quer atender.
A Prefeitura concede
- Desconto ou isenção da outorga onerosa
- Potencial construtivo diferenciado
- Parâmetros urbanísticos flexíveis
- Incentivos fiscais
A incorporadora entrega
- Unidades HIS/HMP no empreendimento
- Destinação averbada na matrícula
- Placas e publicidade identificando a unidade
- Cadastro na plataforma da Prefeitura
A família recebe
- Imóvel com preço máximo controlado
- Localização com infraestrutura
- Acesso a financiamento compatível
- Regras de uso por 10 anos
Dado de mercado: segundo o Secovi-SP, de janeiro/2025 a maio/2026 as HIS e HMP somaram cerca de 67% dos lançamentos residenciais da capital. Hoje, é a maior parte do que o corretor vende.
Renda e teto de preço por tipologia
Valores do Decreto Municipal 64.895/2026, com base no salário mínimo de R$ 1.621. Atualizados todo início de ano.
Tetos exatos: HIS-1 R$ 276.102,20 · HIS-2 R$ 383.636,74 · HMP R$ 537.672,71. Antes de cada atendimento, confirme a tabela vigente com a incorporadora — os valores mudam todo ano.
Em qual faixa o seu cliente se encaixa?
Some a renda bruta de todos que contribuem em casa e informe quantas pessoas formam o núcleo familiar.
Ferramenta de orientação. O enquadramento oficial depende da certidão de renda e da análise do banco.
Quem pode comprar uma unidade HIS ou HMP
Requisitos do comprador
- Renda familiar compatível com a faixa da unidade (HIS-1, HIS-2 ou HMP)
- Não possuir outro imóvel residencial
- Aprovação na análise de crédito do banco
- Documentação exigida pela legislação
- Em alguns casos, vínculo com a região do empreendimento
Como a renda é comprovada
- Renda familiar considera todos os que contribuem para o rendimento do núcleo — o conceito segue a Lei Federal 13.982/2020
- Comprovada no momento da assinatura do compromisso ou do contrato de compra e venda
- Por meio de certidão de enquadramento de renda emitida por instituição supervisionada pelo Banco Central
- O preço de venda não pode passar do teto da tipologia
Regra de ouro: quem mora é quem conta. O comprador deve ser a família enquadrada — ou destinar o imóvel a uma família enquadrada, dentro das regras de locação.
Regras de uso, aluguel e revenda
Destinação por 10 anos
Contados da primeira comercialização ou do Habite-se, o imóvel deve permanecer destinado ao público da sua faixa original.
Revenda permitida — com regra
Pode vender, mas nesse período só para família que comprove renda compatível com a faixa da unidade.
Aluguel comum — com teto
Permitido apenas para inquilino enquadrado na faixa, com aluguel limitado a 30% da renda máxima daquela faixa.
Curta temporada: proibido
O Decreto 64.244/2025 proibiu Airbnb e similares em unidades HIS e HMP. Plataformas já removeram anúncios em SP.
Averbação na matrícula
A destinação HIS/HMP fica registrada na matrícula do imóvel. O Habite-se só sai com essa averbação comprovada.
Publicidade ostensiva
Placas no empreendimento e todo material de venda devem identificar claramente as unidades HIS e HMP.
Quem descumpre, responde — inclusive quem vende
A Prefeitura pode abrir processo administrativo e aplicar multas. As sanções podem atingir incorporadoras, imobiliárias, empresas de comercialização, plataformas digitais e proprietários.
Como a Prefeitura fiscaliza
- Análise documental e cruzamento de dados
- Monitoramento de anúncios em plataformas e imobiliárias
- Denúncias
- Plataforma eletrônica onde as incorporadoras cadastram os empreendimentos
O que está acontecendo no mercado
- Compradores fora da faixa pedindo distrato na Justiça, alegando falta de informação
- Decisões com devolução de valores e multa contra incorporadoras
- CPI na Câmara Municipal e atenção do Ministério Público
- Mensagens e materiais do corretor viram prova no processo
Lição para o corretor: a venda bem feita é a que não volta. Informar a regra por escrito protege o cliente, a incorporadora e você.
HIS não é Minha Casa Minha Vida
São regras diferentes que muitas vezes se aplicam ao mesmo cliente. Uma define quem pode comprar a unidade; a outra define como ele pode financiar.
| HIS / HMP | Minha Casa Minha Vida | |
|---|---|---|
| Natureza | Tipologia urbanística municipal | Programa federal de financiamento e subsídio |
| Quem define | Prefeitura de São Paulo (Plano Diretor e decretos) | Ministério das Cidades e Conselho do FGTS |
| Base da renda | Salários mínimos (3, 6 e 10) | Valores fixos em reais (4 faixas) |
| O que controla | Quem compra, preço máximo, uso e revenda por 10 anos | Juros, subsídio, uso do FGTS e teto do imóvel financiado |
| Onde vale | Município de São Paulo | Todo o Brasil |
Minha Casa Minha Vida — faixas urbanas 2026
Portaria MCID nº 333, em vigor desde 1º de abril de 2026.
| Faixa | Renda bruta familiar | Teto do imóvel | Juros nominais (a.a.) |
|---|---|---|---|
| Faixa 1 | até R$ 3.200 | R$ 210 mil a R$ 275 mil* | 4% a 5,25% |
| Faixa 2 | R$ 3.200,01 a R$ 5.000 | R$ 210 mil a R$ 275 mil* | 4,75% a 7% |
| Faixa 3 | R$ 5.000,01 a R$ 9.600 | até R$ 400 mil | 7,66% a 8,16% |
| Faixa 4 | até R$ 13.000 | até R$ 600 mil | 10% · até 420 meses |
Subsídio
Famílias com renda até R$ 5.000 podem receber desconto de até R$ 55 mil na entrada.
Não entram na renda
BPC, Bolsa Família, seguro-desemprego, auxílio-doença e auxílio-acidente.
Quem não participa
Quem já tem imóvel residencial ou financiamento pelo FGTS/SFH. O benefício é concedido uma única vez.
* O teto das Faixas 1 e 2 varia conforme a localização. Taxa exata depende da renda, região e se o comprador é cotista do FGTS — sempre simule no banco.
Cruzando HIS e MCMV com casos reais
Exemplos ilustrativos para família sem outro imóvel e com crédito aprovado. A tipologia diz qual unidade ela pode comprar; o MCMV diz com qual condição ela financia.
| Renda familiar | Unidade possível | Linha de financiamento | Leitura do corretor |
|---|---|---|---|
| R$ 3.000 | HIS-1 | MCMV Faixa 1 | Juros mais baixos; foco em unidades até o teto da faixa |
| R$ 4.500 | HIS-1 | MCMV Faixa 2 | Pode ter subsídio na entrada — argumento forte |
| R$ 8.500 | HIS-2 | MCMV Faixa 3 | Unidade até R$ 383 mil; imóvel até R$ 400 mil no MCMV |
| R$ 12.000 | HMP | MCMV Faixa 4 | Classe média; HMP até R$ 537 mil cabe no teto de R$ 600 mil |
| R$ 18.000 | R2V / NR | SBPE (mercado) | Fora de HIS e HMP — ofereça unidades de mercado livre |
Roteiro de atendimento HIS em 6 passos
Encaixa direto na Etapa 2 — Levantamento do Funil Villar: qualificar a renda familiar antes de apresentar qualquer unidade.
Qualifique a renda familiar
Pergunte quem mora junto e quanto cada um ganha. Some tudo — não só o titular.
Confirme que não há outro imóvel
Ter imóvel residencial impede tanto a HIS/HMP quanto o MCMV.
Identifique a tipologia da unidade
Confira a sigla na tabela de vendas, na placa do empreendimento e no material oficial.
Explique as regras por escrito
10 anos de destinação, revenda e aluguel restritos, curta temporada proibida. Colha o termo de ciência.
Oriente a certidão de renda
Ela é exigida na assinatura do contrato. Antecipe os documentos para não travar o fechamento.
Simule no banco
Verifique faixa do MCMV, subsídio e uso do FGTS antes de fechar o fluxo de pagamento.
O que o corretor nunca deve fazer
Proibido
- Prometer renda com Airbnb ou aluguel por temporada
- Vender HIS/HMP como “investimento” para quem está fora da faixa
- Omitir ou minimizar que a unidade é HIS ou HMP
- Sugerir “ajustar” renda ou usar terceiros para enquadrar o cliente
- Prometer revenda livre antes dos 10 anos
Sempre
- Informar a tipologia da unidade logo na apresentação
- Registrar a explicação das regras por escrito (WhatsApp/e-mail + termo)
- Usar apenas o material oficial da incorporadora
- Na dúvida sobre enquadramento, consultar a incorporadora antes de reservar
- Oferecer alternativa de mercado (R2V) a quem não se enquadra
Objeções comuns e respostas prontas
Essa unidade é HIS, e a Prefeitura proíbe locação por temporada nela. Para investir com esse objetivo, tenho unidades de mercado livre (R2V) que se encaixam melhor — posso te mostrar?
O limite é da renda familiar e é comprovado por certidão na assinatura, então não dá para ajustar. Vamos olhar a faixa seguinte (HIS-2 ou HMP) ou uma unidade de mercado — assim você compra com segurança.
Porque ele é uma unidade de interesse social com preço máximo definido pela Prefeitura. Em troca, há regras de renda e de uso por 10 anos — e para quem vai morar, isso é uma grande oportunidade.
Pode. Nos primeiros 10 anos a venda é para outra família dentro da mesma faixa de renda. Depois desse período, siga a orientação vigente na matrícula e na legislação.
Teste rápido — clique para ver a resposta
Glossário HIS
Habitação de Interesse Social (HIS-1 e HIS-2).
Habitação de Mercado Popular, renda até 10 salários mínimos.
Empreendimento de HIS / de HMP.
Zona Especial de Interesse Social e empreendimento dentro dela.
Residencial vertical de mercado, sem limite de renda.
Unidade não residencial.
Valor pago à Prefeitura para construir acima do coeficiente básico.
Registro na matrícula que torna a destinação HIS/HMP pública.
Documento que comprova o enquadramento na faixa.
Plano Diretor Estratégico de SP, Lei 16.050/2014.
Minha Casa Minha Vida, programa federal, Lei 14.620/2023.
Sistemas de financiamento imobiliário com recursos da poupança.
Onde confirmar as regras
Valores conferidos em outubro de 2026. Faixas e tetos mudam todo ano — consulte sempre a fonte oficial antes de orientar o cliente.
Vender HIS não é vender barato — é vender certo.
Renda qualificada, regra explicada, contrato que não volta.